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영끌’ 내 아파트에 하자? 대법원 하자 인정 근거를 보니…
최근 한국토지주택공사(LH)의 아파트의 지하주차장이 붕괴하는 사고가 일어났고, 일부 아파트 주차장에서 철근이 누락된 사실이 잇달아 밝혀졌다. 시공사들은 철근은 누락됐지만 구조 안정성에는 문제가 없다는 입장이다. 정부는 건설주체들의 위법행위에 대해 행정적, 형사적 조치를 강력히 시행하겠다고 밝혔다.
철근 누락 같은 극단적인 경우가 아니라도 아파트 입주민들이 하자 문제로 불안해하는 경우가 많다. 아파트 욕실 타일에 금이 가거나 폭우 때 거실과 방의 천장과 외벽에 누수가 발생하기도 한다. 창호에 결로가 발생하고 홈네트워크 시스템은 제대로 작동하지 않는다.
입주하기 전 멋지게 완공된 겉모습으로는 확인되지 않았고 확인할 수도 없었던 사안들이 입주하고 난 뒤 연일 터져 나오는 것이다. 관리사무소에 문의했더니 “다른 집도 하자 접수를 많이 하는데 제대로 처리되고 있지 않는다”는 답변이다. ‘영혼까지 끌어모아’ 산 집인데 불량품을 웃돈 주고 산 것 같은 억울한 기분이다.
모두 아파트 하자의 사례들이다. 하자란 흠이 있다는 것으로 목적물이 그 대가로 지급한 것만큼의 가치를 갖지 못한다는 것을 의미한다. 만일 하나에 10원짜리를 10개 샀는데, 8개만 공급됐다면 2개가 부족해 100원이 아니라 80원의 가치밖에 받지 못한 것이다. 이때 2개를 더 공급받으면 되는데 만약 같은 물건이 없다면 20원을 돌려받아야 한다. 전자가 하자보수를 받는 것이고, 후자는 하자보수를 할 수 없는 사안에 금전으로 손해배상을 받는 것이다.
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이를 위해 건설사에 하자보수 신청을 하거나 분양자(시행사)·시공사를 대상으로 아파트 하자 소송을 진행하게 된다. 하자보수 신청을 했는데 제대로 처리되지 않았거나 하자가 맞는지 다툼이 있는 경우, 또는 하자임에도 불구하고 이미 완공된 건물의 보수가 불가능하거나 현저하게 어려운 경우에는 손해배상을 받기 위해 소송에 나서야 한다.
우리 주택법과 집합건물법에서 아파트의 하자담보책임을 규정하고 있다. 특히 집합건물을 분양받은 것은 건설사가 분양계약대로 건물을 건축할 의무를 부담하는 도급계약과 같이 취급해 수분양자를 두텁게 보호하고 있다.
대법원은 “건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖춰야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 않은 것”으로 본다.
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이어 “하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축됐는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려해 판단돼야 한다”고 판시하고 있다.
즉, 아파트가 균열, 처짐, 뒤틀림 등 없이 건축물로서의 일반적인 기능을 가질 뿐 아니라 법령에서 정한 기준에 적합하고 분양광고 당시의 품질을 갖출 것을 기대하고 분양대금을 지급한 것이므로 이를 갖추지 못하면 하자가 된다.
개인이 느끼는 생활상의 불편한 점을 넘어서서 수십 년이 지나도 튼튼하고 안전하게 지낼 수 있는 건축물의 일반적인 기능까지도 모두 검토해 하자로 인정한다는 말이다.
실제로 하자소송을 진행하게 되면 건축물의 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사(벽돌공사) 같은 건축구조물 공사에서부터 창호, 마감, 조경, 온돌, 전기 및 전력설비공사, 통신·신호 및 방재설비, 지능형 홈네트워크 설비 공사 등 세대 내 직접적 편의시설에 이른 공사까지 모든 공사를 검토해서 하자 여부를 판단하게 된다.
본격적인 소송을 하기 전에 어떤 것이 아파트 하자인지를 구분하기는 쉽지 않다. 그렇더라도 아파트에서 입주민은 생활하면서 거듭되는 불편함과 안전에 대한 불안이 하자로 접수돼 원활하게 처리가 되는지 잘 살펴볼 필요가 있다. 또 이렇게 접수했으나 처리가 되지 않아 막연히 불편을 유지하고 살거나 자비로 보수하고 어떤 보상도 받을 수 없는 상황에 빠지지 않도록 해야 한다.
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