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임대아파트 임차인도 하자보수 청구 가능?
임대아파트에 사는 임차인도 하자심사분쟁조정위원회에 사건을 접수해 사업주체를 상대로 하자에 대한 보수를 청구하는 것이 가능할까? 가능하다. 다만 2017년 10월 19일 이후 사용검사를 받은 분양전환 목적의 공공임대아파트만 이에 해당한다.
분쟁위는 공동주택관리법 제36조 제1항에 따라 사업주체가 입주자에게 지는 ‘공동주택의 하자에 대한 분양에 따른 담보책임’을 관장한다. 여기서 입주자란 공동주택의 소유자 등을 말한다.
다만 같은 법 제36조 제2항은 ‘제1항에도 불구하고 공공주택 특별법에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택을 공급한 사업주체는 분양전환이 되기 전까지는 임차인에 대해 하자보수에 대한 담보책임을 진다’고 했다.
이렇게 분양전환 목적 공공임대주택의 임차인에 대해서도 하자보수청구권을 부여하고 있기에 해당 아파트의 임차인은 분양받은 아파트에 살고 있는 구분소유자가 아님에도 이에 따른 보수 청구가 가능하다.
분양전환 목적의 공공임대주택의 임차인은 공공주택 특별법에 의해 우선 분양을 받을 수 있는 지위가 있는 자다. 해당 임차인을 장차 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 예비 입주자로 봐 사업주체에게 하자보수에 대한 담보책임을 부여한 것으로 보인다.
다만 분양전환 예정이 없는 공공임대주택이거나 혹은 민간임대주택이지만 장차 분양전환 계획이 있는 경우에도 일괄하여 같은 법에 따른 하자보수청구권을 부여하지 않은 것이 합리적인가에 대한 의문은 있을 수 있다.
임대주택이라면 같은 법에서 규정하지 않아도 민법이나 혹은 민간임대주택에 관한 특별법을 비롯한 관계 법령에 따라 사업주체에 하자에 대한 책임을 물을 수 있다. 또 민간임대의 경우는 △분양전환 목적의 공공임대와는 달리 분양전환이 의무가 아니며 △현 임차인에게 분양전환 우선권을 인정하고 있지 않기에 분양전환 목적의 공공임대주택의 임차인과는 성격이 다르고 △공동주택관리법에 따른 하자보수청구권은 공공임대사업자가 사업주체인 경우에 그 공적 책임과 시의성을 감안해 하자보수에 대한 담보책임을 특별히 부과한 것이라는 논거가 있을 수 있다.
공동주택관리법은 공동주택을 보다 안전하고 효율적으로 관리하기 위한 것이다. 이에 근거한 하자담보책임은 입주자 등이 사업주체로부터 조속한 시일에 적절한 하자 보수를 받아 주거 생활의 어려움이 없도록 하기 위한 규정이다. 분쟁위는 이와 관련된 분쟁이 생길 경우 신속하고 공정하게 해결해 사회적 비용을 절감하기 위해 기능한다.
이러한 점을 두루 고려할 때, 공공재원의 지원을 받아 건설돼 임대료나 임차인의 자격 제한을 받는 분양 예정의 민간임대주택이거나 혹은 임대를 목적으로 한 주택이 함께 있는 혼합주택단지라면 분양전환 목적 공공임대주택의 임차인이 가지는 권리와 균형을 맞추는 것도 필요해 보인다.
공동주택관리법에 따른 하자보수청구권을 행사할 수 있는 임대주택의 범위가 넓어진다면 임차인은 보다 원활하게 하자 피해에 대한 보수를 받을 수 있을 것이다. 이 과정에서 분쟁이 생긴다면 분쟁위의 판단 또한 받을 수 있어 조속하고 합리적인 해결이 가능할 것이다.
이렇듯 임차인이 사업주체에게 하자에 대한 보수를 받기까지의 문턱을 낮추는 것이 해당 아파트에 거주하는 임차인들의 정주여건 향상과 아울러 대중이 갖는 임대아파트에 대한 부정적 인식 해소에도 도움이 될 수 있을 것으로 생각한다.
우리나라 아파트의 녹록지 않은 가격과 현실을 생각하면 모든 사람들이 아파트를 분양받는 것은 쉽지 않다. 이에 보편적 주거복지의 차원에서 다양한 계층의 수요에 발맞춘 임대 아파트의 공급이 다양화되고 있듯이 임대주택의 활성화를 위한 제도적 뒷받침과 적극 행정을 위한 제반 여건도 마련돼야 할 것이다.